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LEC 真题演练| Foreclosure详解

2022-11-25 22:52:54 田全礼 83

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LEC 真题演练








A man owned property that he used as his residence. The man received a loan, secured by a mortgage on the property, from a bank. Later, the man defaulted on the loan. The bank then brought an appropriate action to foreclose the mortgage, was the sole bidder at the judicial sale, and received title to the property as a result of the foreclosure sale.


Shortly after the foreclosure sale, the man received a substantial inheritance. He approached the bank to repurchase the property, but the bank decided to build a branch office on the property and declined to sell.


If the man prevails in an appropriate action to recover title to the property, what is the most likely reason?


A) He had used the property as his residence.

B) He timely exercised an equitable right of redemption.

C) The court applied the doctrine of exoneration.

D) The jurisdiction provides for a statutory right of redemption.




题干内容

一名男子有一处房产,供自己居住。这名男子将该房产抵押给银行,获得了一笔贷款。后来,该男子违约,未支付贷款。银行通过司法止赎程序对该房产进行了拍卖,以取消该房产的赎回权;拍卖会中,银行是的唯一投标人,并通过止赎售卖获得该房产的所有权。


在该房产止赎出售后不久,男子获得了一笔可观的遗产。于是男子向银行申请赎回房产,但银行决定在该房产上建一个分行,拒绝出售。

 

问:如果该男子在诉讼中胜诉,重新获得该房产的所有权,最有力的依据是什么?




参考答案及解析

本题考查的是抵押贷款中的Foreclosure(止赎权,丧失赎回权)。参考答案:D

 

首先,我们先了解两个法律术语的意思——mortgage、foreclosure.

 


mortgage is a security document that allows the borrower to keep title of the property while using the property as security or collateral for a loan. The lender then places a lien on the property in the event the owner does not pay the agreed payment. When the borrower pays off the loan, the lender gives the borrower a satisfaction of mortgage that removes the lien from the property.



Foreclosure is the term for the legal steps mortgage lenders employ to take back property when a borrower has stopped making payments. After many other legal notifications over several months, the bank would attempt to auction off the home to complete a foreclosure.

 

简单来说,Mortgage (按揭)是指,借款人(borrower)将其不动产的所有权转让给贷款机构(银行),作为偿还借款的抵押。但Mortgage本身不是债务,它是借款人为偿还贷款提供的担保、低腰,以减少贷款人的损失,待借款按时偿还后,银行会将抵押物的所有权再转让给借款人。

 

Foreclosure(止赎权,丧失赎回权)是指,借款人因还款违约而失去赎回抵押物所有权的权利。当借款人未按时付款,银行会根据借款合同或者法律程序,获得抵押物的所有权,或者将抵押物出售,以抵消借款人的债务。


借款人丧失赎回抵押物的所有权通常需要很长时间,整个Foreclosure过程包括三个阶段:

 

第一阶段称为Pre-foreclosure(警告)


借款人只要违约拖欠还款,银行就可在法院备案,发出欠款通知 (Notice of Delinquent),通知其尽快还款。经过三至六个月,如果借款人仍逾期未付款,银行就会发出违约通知 (Notice of Default)。

 

第二阶段称为Foreclosure (通过拍卖止赎)


进入第二阶段后,有两种情况:司法止赎、非司法止赎。


司法止赎(judicial foreclosure)是指,在抵押合同中缺乏出售权条款(power of sale clause)的情况下,银行诉求法院来处理抵押物的止赎程序。

 

非司法止赎(nonjudicial foreclosure)是指,银行根据抵押贷款合同中的出售权条款(power of sale clause)来终止借款人的抵押物赎回权,这一止赎不涉及法院。


出售权条款是写在抵押贷款合同中的一个条款。在违约的情况下,该条款可以授权银行出售抵押物,以偿还抵押债务;这样就可以避开法律程序。出售权在许多州被允许作为贷款人寻求止赎权的一部分。


不论是那种情况,借款人会收到书面付款通知,然后是“违约通知”和“出售通知”。

 

在这一阶段,借款人是有机会阻止止赎程序的——借款人如果及时支付了所有(或很大一部分)的逾期欠款及其利息,和相关法律费用等,那么就可以拥有衡平法上的赎回权(the equitable right of redemption),重新获得抵押物的所有权。但是,如果借款人无法阻止止赎程序,抵押物将在法院或当地治安官办公室举办的拍卖会上,出售给出价最高的人。

 

第三阶段称为 Post-foreclosure (通过售卖止赎)


如果拍卖会上无人问津,那么抵押物的所有权只能归银行所有,银行会把抵押物投放到普通市场上进行售卖,即止赎售卖(foreclosure sale)。


在这个阶段,借款人可以第二次尝试赎回自己的抵押物。美国很多州规定了法定赎回权(statutory right of redemption),即在止赎售卖(foreclosure sale)的一段时间内,借款人仍可以赎回自己的抵押物。“销售通知”(Notice of Sale)通常会告知借款人赎回期限(the redemption period),具体期限因州而异。一般来说,借款人必须要支付全部欠款,以及止赎过程所消耗的所有费用。

 

 

本题解析:

根据题干所给的事实,该房产目前处在止赎售卖(foreclosure sale)状态,即止赎程序的第三阶段。在该阶段,该男子只能通过司法管辖权中的“法定赎回权”(a statutory right of redemption),才能赎回房产——在一定期限内,支付全部欠款,以及止赎过程所消耗的所有费用。所以,选项D正确。


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